○室戸市空き家活用住宅の設置及び管理に関する要綱

令和元年12月27日

告示第160号

(趣旨)

第1条 この要綱は、室戸市への移住を促進するため、市が所有又は借受ける空き家住宅を整備し、本市への移住を希望する人への賃貸の用に供するための住宅(以下「空き家活用住宅」という。)に関し、必要な事項を定めるものとする。

(定義)

第2条 この要綱において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるとおりとする。

(1) 空き家 室戸市内にある居住の用に供する建物で、現に人が居住していない住宅

(2) 所有者 空き家を賃貸借することにつき、法律上の権利を有する者

(3) 賃貸物件 所有者と市長が賃貸借契約を締結した空き家

(4) 定期建物賃貸借契約 借地借家法(平成3年法律第90号)第38条に規定する契約(以下「定期契約」という。)

(5) 原状回復 賃貸人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃貸人の故意、過失、善管注意義務違反又はその他通常の使用を超えるような使用による損耗及び毀損の復旧

(空き家の募集)

第3条 市長は、空き家活用住宅として使用する空き家の募集を次に掲げる方法により行うものとする。

(1) 市のホームページ

(2) 市の広報紙

(3) 市内常会等への回覧文書

(4) その他前3号に準ずる方法

(所有者からの申込み)

第4条 空き家の定期契約を締結しようとする所有者は、室戸市空き家活用住宅申込書(別記様式第1号)を市長に提出しなければならない。

(審査委員会)

第5条 空き家活用住宅として使用する空き家の選定及び第16条の規定による空き家活用住宅の入居者の選考に関する事項について調査審議するため、室戸市空き家活用住宅入居者等審査委員会(次項において「審査委員会」という。)を置く。

2 審査委員会は、次の各号に掲げる事項について調査審議し、その結果について、市長に報告するものとする。

(1) 前条の規定による空き家活用住宅の申込書類及び第16条の規定による入居の申込書類の審査

(2) 定期契約を締結する空き家の審査

(3) 第16条の規定による入居の申込の審査の結果、入居の許可が適当と認められる者の数が、入居できる空き家活用住宅の数を超える場合の優先順位の決定のために参考となる事項

(4) その他市長が必要と認める事項

3 前項第2号の規定による空き家の審査は、次の各号に掲げる事項について行うものとする。

(1) 予算の範囲内で改修できるもの

(2) 第15条で定める者に転貸すること及び災害時等に応急仮設住宅として使用することにつき、所有者の同意を得られるもの

(3) 主要な道路からの位置関係など空き家の所在地の立地条件

(4) 駐車場又は田畑などの空き家の付帯施設の有無等

(5) 当該物件及び周囲との関係について、係争事や問題のないもの

(内定通知)

第6条 市長は、前条第2項の規定による空き家活用住宅として使用する空き家の審査結果について報告を受けたときは、空き家活用住宅として使用する空き家を決定し、室戸市空き家活用住宅内定通知書(別記様式第2号)により当該所有者に通知するものとする。

(所有者との契約)

第7条 市長は、前条により内定通知した空き家について、所有者と別記様式第3号による室戸市賃貸物件に係る定期建物賃貸借契約(以下「賃貸借契約」という。)を締結するものとする。

2 市長は、賃貸物件について、所有者の書面による承諾を得て、耐震改修、トイレの水洗化、浄化槽の設置等の住宅性能向上に資するリフォーム工事及び外観の変更等(以下「使用前改修」という。)を行うことができるものとする。

3 市長は、賃貸物件を所有者に明渡す場合において、使用前改修前の状態に復する義務を負わない。

4 所有者は、市長の承諾を得ないで、賃貸物件について第三者に売却し、又は担保権及び利用権の設定等を行ってはならない。

(賃貸物件の賃貸借期間)

第8条 賃貸物件の賃貸借期間は、賃貸借契約の締結の日から12年に達する日以降における最初の3月31日までとする。

(賃貸物件の賃料)

第9条 賃貸物件の賃料(以下「賃料」という。)は、賃貸借契約を締結した年度の固定資産税額を基準として所有者との協議により定める。ただし、契約時に当該年度の固定資産税額が確定していない場合にあっては、前年度の固定資産税額を基準とする。

2 1年に満たない期間の賃料は、1年を365日として日割計算の方法により算出した額(当該額に1円未満の端数が生じたときはこれを切り捨てた額)とする。

3 市長は、賃貸借契約の期間満了の日までの間、毎年6月に1年間の賃料を所有者に対して支払うものとする。ただし、賃貸借契約の締結の日が年度の途中の場合にあっては、当該年度の賃料は、当該契約の日の属する年度の3月に支払うものとする。

4 市長及び所有者は、経済情勢又は土地及び建物に対する租税公課の増減により賃料が不適当となったときは、双方協議の上で賃料を変更することができる。

(管理)

第10条 市長は、賃貸物件について、賃貸借契約に基づき適切に管理しなければならない。

2 前項の規定にかかわらず、市長は、所有者の同意を得て、賃貸物件の管理を不動産仲介業者等に委託することができる。

(期間満了の通知)

第11条 所有者は、賃貸借契約の期間満了の日の1年前から6月前までの間(次項において「通知期間」という。)に、市長に対し、賃貸借が終了する旨を通知しなければならない。

2 所有者は、前項の規定による通知を怠った場合は、賃貸借期間の終了を市長に主張することができない。ただし、所有者が通知期間経過後に、市長に対し期間の満了により定期契約が終了する旨の通知をした場合は、その通知の日から6月を経過した日に、定期契約は終了するものとする。

(明渡し)

第12条 市長は、賃貸物件を明渡そうとするときは、室戸市賃貸物件明渡し通知書(別記様式第4号)により通知するものとする。

2 市長は、賃貸借期間が終了する日までに、賃貸物件を原状回復して所有者に明渡さなければならない。ただし、使用前改修によるものについては、この限りでない。

(賃貸借契約の解除)

第13条 所有者は、やむを得ない事由により、第8条に定める貸借期間が満了する前にこの契約を解除しようとする場合は、明渡しを希望する日の1年前から6月前までの間に、市長に対して解約の申入れをしなければならない。

2 前項の場合において、その事由が所有者側の都合であるときは、所有者は、使用前改修からの経過年数に応じ、別表に定める割合に相当する額(当該額に1円未満の端数を生じたときは、これを切り捨てた額)を市に支払わなければならない。

(入居者の募集等)

第14条 市長は、空き家活用住宅に入居を希望する者の募集を第3条に掲げる方法のうち2以上の方法により行うものとする。

(入居者の資格)

第15条 空き家活用住宅に入居できるものは、地区組織に加入し近隣住民と積極的に交流する意思があり、その者又は同居親族に租税公課の滞納がなく、室戸市の事務及び事業における暴力団の排除に関する規則(平成25年規則第31号)第2条第2項第5号に規定する排除措置対象者に該当しないもので、かつ、所有者と3親等以内の関係を有しない者で、次の各号のいずれかに該当する者とする。

(1) 市内に住所を有していない者かつ市外から転入して室戸市に居住しようとする者で構成する世帯

(2) 市内で地域おこし協力隊、地域プロジェクトマネージャー若しくは集落支援員の任に就いている者又はこれらの任期満了の日から1年以内である者(着任前に市内に住所を有していない者に限る。)で、引き続き市内に定住する意思のある者で構成する世帯

(3) その他市長が必要と認める者

(入居の申込)

第16条 前条に規定する入居の資格があるもので、空き家活用住宅への入居を希望する者は、室戸市空き家活用住宅入居申込書(別記様式第5号)次の各号に掲げる書類を添えて、市長に提出しなければならない。

(1) 世帯主、続柄及び本籍の記載のある世帯全員の住民票

(2) 現住所において納入すべき税に滞納のないことを証する書類

(3) 現住所において納入すべき使用料等について滞納してないことを確約する書類

(4) 入居申込者及び同居者の所得を証明する書類

(5) その他市長が必要と認める書類

2 前項の入居申込書の受付は、市長があらかじめ定めた期間において行うものとする。

(入居者の決定等)

第17条 市長は、第5条第2項の規定による入居者の審査結果について報告を受けたときは、速やかにその入居の可否について決定し、室戸市空き家活用住宅入居決定通知書(別記様式第6号)により当該決定した者(以下「入居決定者」という。)に対し通知するものとする。

2 市長は、必要と認めるときは、入居決定者の補欠となるべき者及びその順位を定めておくことができるものとする。

(入居決定者との定期契約の締結)

第18条 前条の入居決定通知を受けた入居決定者は、市長が定める期日までにこの要綱を確認のうえ、入居決定者と同程度以上の収入を有する連帯保証人との連署による室戸市空き家活用住宅入居契約書(別記様式第7号)により定期契約を締結するものとする。

2 市長は、前項の規定により定期契約を締結しようとするときは、当該入居決定者に対し、室戸市空き家活用住宅重要事項説明書(別記様式第8号)により、当該賃貸借契約は更新がなく、期間の満了により当該賃貸借契約は終了する旨の説明をしなければならない。

(空き家活用住宅の入居期間)

第19条 空き家活用住宅の入居期間は、契約の締結の日から第8条に規定する契約期間満了の日までとする。ただし、特別な事情により空き家活用住宅の契約期間満了前に所有者に明渡さなければならなくなった場合は、その期間までとする。

(敷金)

第20条 第18条第1項の規定による定期契約を締結した入居決定者(以下「入居者」という。)は、空き家活用住宅の賃料の2月分を敷金として市長に納付しなければならない。

2 敷金は、入居者との定期契約期間中に生じた債務及び契約終了後に入居者が市に対して負担する一切の債務を担保するものとする。

3 市長は、空き家活用住宅の明渡しの際に定期契約に係る債務が存在するときは、敷金をもって相殺することができる。

4 市長は、空き家活用住宅が明渡された後に敷金(前項の規定により債務を相殺したときは、相殺後の残金)を入居者に返還するものとする。

(空き家活用住宅の家賃)

第21条 空き家活用住宅の賃料(以下「家賃」という。)は、市長が別に定める。

2 1月に満たない期間の家賃は、1月を30日として日割計算の方法により算出した額(当該算出した額に1円未満の端数があるときは、その端数を切り捨てた額)とする。

3 入居者は、毎月末日(月の途中で空き家活用住宅を明渡す場合にあっては当該明渡す日)までに、その月分の家賃を納付しなければならない。

4 市長は、経済情勢、租税公課等の変動により必要が生じたときは、入居者と協議の上、家賃を変更することができる。

(家賃の督促)

第22条 市長は、家賃を納期限までに納付しない者があるときは、期限を指定してこれを督促するものとする。

(善管注意義務)

第23条 入居者は、善良な管理者の注意義務をもって空き家活用住宅を維持管理しなければならない。

2 入居者の責めに帰すべき事由により空き家活用住宅が滅失し、又は毀損したときは、入居者がこれを原状回復し、又はこれに要する費用を弁償しなければならない。

3 入居者は、入居の権利を第三者に譲渡し、又は転貸してはならない。

4 入居者は、空き家活用住宅に特別の設備を設置し、又は設備に変更を加えてはならない。ただし、あらかじめ室戸市空き家活用住宅模様替え等承認申請書(別記様式第9号)を提出し、室戸市空き家活用住宅模様替え等承認通知書(別記様式第10号)による市長の承認を受けたときは、この限りでない。

(行為の制限)

第24条 入居者は、空き家活用住宅において、次の各号に掲げる行為をしてはならない。

(1) 犬や猫などのペットを飼育すること。ただし、所有者が飼育を承諾した場合は、この限りではない。

(2) 興行を行うこと。

(3) 展示会、その他これに類する催しを行うこと。

(4) 文書、図書、その他の印刷物を貼付又は配布すること。

(5) 宗教の普及、勧誘、儀式、その他これに類する行為をすること。

(6) 近隣の住民に迷惑を及ぼす行為をすること。

(7) その他空き家活用住宅の使用にふさわしくない行為をすること。

(入居者の費用負担義務)

第25条 次の各号に掲げる費用は、入居者の負担とする。

(1) 電気、ガス、上水道及びテレビ共聴設備等の使用料

(2) 建物及び利用敷地の除草等に要する費用

(3) 浄化槽又は汲み取り等に要する費用

(4) 前各号に掲げるもののほか、居住に要する費用

(修繕)

第26条 空き家活用住宅の修繕(畳の表替え、障子及び襖の張替え、破損したガラスの取替え等の軽微な修繕並びに給水栓、点滅器その他附帯施設の構造上重要でない部分の修繕を除く。)に要する費用は、市の負担とする。ただし、修繕の必要が入居者の責めに帰すべき事由によって生じたものであるときは、入居者は、市長の決定に従い、当該修繕をし、又はその費用を負担しなければならない。

(不使用の届出)

第27条 入居者は、空き家活用住宅を引き続き15日以上使用しないときは、使用しなくなる日の5日前までに、室戸市空き家活用住宅不使用届出書(別記様式第11号)により市長に届け出なければならない。

(立入検査)

第28条 市長は、空き家活用住宅の管理上必要があると認めるときは、市長の指示した者に空き家活用住宅の検査をさせ、又は空き家活用住宅の入居者に対して必要な指示をすることができる。

2 前項の検査において、現に使用している空き家活用住宅に立入るときは、あらかじめ入居者の承諾を得なければならない。

3 市長は、火災による延焼を防止する必要がある場合その他の緊急の必要があるときは、前項の規定にかかわらず、入居者の承諾を得ずに立入ることができる。この場合において、市長は、立入り後にその旨を入居者に通知しなければならない。

(入居許可の取消し)

第29条 市長は、入居者が次の各号のいずれかに該当するときは、入居の許可を取消すことができる。この場合において、入居者に生じた損害について、市長は、その責めを負わない。

(1) 偽りその他不正の手段により入居の許可を受けたとき。

(2) 第23条第1項から第3項までの規定に違反したとき。

(3) 第23条第4項の場合において、市長の許可を受けないで、空き家活用住宅に特別の設備を設置し、又は設備に変更を加えたとき。

(4) 家賃を3月以上滞納したとき。

(5) 第25条に規定する費用負担義務を履行しないとき。

(6) 入居の許可に付した条件に違反したとき。

(7) この要綱の規定に違反したとき。

(8) 災害、その他の事故により空き家活用住宅が使用できなくなったとき。

(9) 室戸市の事務及び事業における暴力団の排除に関する規則(平成25年規則第31号)第2条第2項第5号に規定する排除措置対象者の活動に利用されると認められた場合

2 市長は、前項の規定により入居の許可を取消すときは、室戸市空き家活用住宅入居許可取消通知書(別記様式第12号)により当該入居者に対し通知するとともに、室戸市空き家活用住宅明渡請求書(別記様式第13号)により当該空き家活用住宅の明渡しを請求するものとする。

(解除の申入れ)

第30条 入居者は、転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情により空き家活用住宅を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、室戸市空き家活用住宅解除申入書(別記様式第14号)により市長に定期契約の解除を申入れて、市長の指定する者の検査を受けなければならない。この場合において、定期契約は、市長が当該解除申入書を受理した日の翌日から起算して30日を経過した日をもって終了するものとする。

2 市長は、前項の解除申入書を受理したときは、室戸市空き家活用住宅解除承認通知書(別記様式第15号)により当該入居者に通知するものとする。

(期間満了の通知)

第31条 市長は、定期契約期間の満了の日の1年前から6月前までの間に、入居者に対し、室戸市空き家活用住宅期間満了通知書(別記様式第16号)により空き家活用住宅の賃貸借が終了する旨を通知しなければならない。

2 前項の規定による通知を怠った場合は、市長は、その終了を入居者に対して主張することはできない。ただし、市長が賃貸借期間の経過後に入居者に対し期間の満了による定期契約が終了する旨の通知をした場合は、その通知の日から6月を経過した日に当該定期契約は終了するものとする。

(委任)

第32条 この要綱に定めるもののほか、この要綱の施行に関し必要な事項は、市長が別に定める。

附 則

この要綱は、公布の日から施行する。

附 則(令和2年告示第86号)

この要綱は、公布の日から施行し、令和2年4月1日から適用する。

附 則(令和3年告示第60号)

この要綱は、公布の日から施行し、令和3年4月1日から適用する。

附 則(令和3年告示第70号)

この要綱は、公布の日から施行し、令和3年4月1日から適用する。

附 則(令和3年告示第160号)

この要綱は、公布の日から施行する。

附 則(令和4年告示第15号)

(施行期日)

1 この要綱は、公布の日から施行する。

(経過措置)

2 この要綱の施行の際、第1条から第146条までの規定による改正前の要綱等に規定する様式による用紙で、現に残存するものは、当分の間、所要の修正を加え、なお使用することができる。

別表(第13条関係)

使用前改修からの経過年数

市に支払うべき額

1年未満

使用前改修に係る費用の全額

1年以上2年未満

〃 90%に相当する額

2年以上3年未満

〃 80%〃

3年以上4年未満

〃 70%〃

4年以上5年未満

〃 60%〃

5年以上6年未満

〃 50%〃

6年以上7年未満

〃 40%〃

7年以上8年未満

〃 30%〃

8年以上10年未満

〃 20%〃

10年以上12年未満

〃 10%〃

12年以上

〃 0%〃

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室戸市空き家活用住宅の設置及び管理に関する要綱

令和元年12月27日 告示第160号

(令和4年2月28日施行)

体系情報
第10編 設/第4章
沿革情報
令和元年12月27日 告示第160号
令和2年5月27日 告示第86号
令和3年4月30日 告示第60号
令和3年6月4日 告示第70号
令和3年11月29日 告示第160号
令和4年2月28日 告示第15号